Жыл басталғалы жоспарлар құрып, сол жоспарыңызда “биыл үй аламын” деген мақсат тұрса, Aqshamnews.kz тілшісі ипотека эксперті Нұрболат Батырдан сұхбат алды. Сарапшы ипотеканың қыр-сырын, банктің тәуекелдерін бақылау сынды түрлі кеңестерін айтты.
Нұрболат Батыр
ипотека эсперті
Үй алғысы келетіндер неден бастау керек?
Сарапшы Нұрболат Батырдың айтуынша, ең жиі кездесетін қателік - үйді алдымен ұнатып алып, кейін банкке жүгіну. Дұрыс реттілік керісінше болуы керек: алдымен банк пен өз қаржыңыздың мүмкіндігін бағалап, тек содан кейін ғана нарықтан үй қараған дұрыс.
"Дұрыс реттілік, алдымен банк пен жеке қаржыны бағалау, содан кейін ғана үй таңдау. Ең алдымен табысты, кредиттік жүктемені, алғашқы жарнаны және банк мақұлдай алатын соманы нақтылап алу қажет. Тек осыдан кейін сол бюджетке сай тұрғын үй іздеу дұрыс. Биылғы басты кеңес, шешімді эмоциямен емес, нақты қаржылық есеппен қабылдау", – дейді ол.
Қауіпсіз пропорция: алғашқы жарна мен ай сайынғы төлем қандай болуы керек?
Ипотекада ең маңызды сұрақтардың бірі - алғашқы жарнаны қанша жинау және ай сайынғы төлемді табысқа шаққанда қалай жоспарлау.
Нұрболат Батырдың сөзінше:
-
алғашқы жарнаның оңтайлы мөлшері: тұрғын үй құнының 20–30%-ы;
-
ай сайынғы ипотекалық төлем: отбасының жалпы табысының 30–35%-ынан аспауы керек.
Бұл деңгейден жоғары жүктеме отбасының қаржылық тұрақтылығын әлсіретіп, күтпеген шығындар пайда болғанда тәуекелді арттырады.
Мысал: егер отбасында күйеуі айына 500 мың теңге, әйелі 300 мың теңге табыс табатын болса, жалпы айлық табыс 800 мың теңге болады. Сарапшы ұсынған “қауіпсіз” пропорцияға сай, ипотеканың ай сайынғы төлемі:
-
30% болса: 800 000 × 0,30 = 240 000 теңгеден аспауы керек;
-
35% болса: 800 000 × 0,35 = 280 000 теңгеден аспауы керек.
Яғни бұл отбасы үшін ай сайынғы ипотекалық төлемнің қауіпсіз диапазоны шамамен 240–280 мың теңге аралығы.
Банк мақұлдауына не әсер етеді және несие кедергі бола ма?
Сарапшының айтуынша, банк мақұлдауына әсер ететін негізгі үш нәрсе бар:
-
тұрақты әрі расталған табыс;
-
кредиттік тарих;
-
қолданыстағы кредиттік жүктеме.
Шешуші рөл көбіне табыс пен міндеттемелердің арақатынасына тіреледі. Яғни кредиті бар азаматтың да ипотека алуға мүмкіндігі бар. Бастысы:
-
төлемдер бойынша кешіктіру болмауы;
-
жалпы жүктеме нормадан аспауы.
Кредит тарихын жақсарту және қауіпсіз мәміле үшін неге мән беру керек?
Нұрболат Батыр ипотекаға өтініш бермес бұрын кемінде 6–12 ай бұрын дайындалуға кеңес береді. Ол үшін:
-
барлық кешіктірілген қарызды жабу;
-
қажетсіз кредит карталары мен лимиттерді қысқарту;
-
микрокредиттерден бас тарту;
-
қысқа мерзімде бірнеше банкке қатарынан өтініш бермеу қажет.
Сондай-ақ сарапшы үйдің “нақты құнын” есептегенде тек бағамен шектелмеуді ескертеді. Ипотеканың толық құнына:
-
бағалау қызметі, нотариус, сақтандыру;
-
банк комиссиялары;
-
жөндеу, жиһаз-техника;
-
алғашқы коммуналдық шығындар кіреді.
Тәжірибеде бұл қосымша шығындар үй бағасының 20–30%-ына дейін жетуі мүмкін.
Нарықтан ұтылмай сатып алу үшін бірнеше нұсқаны салыстырып, ұзақ уақыт сатылымда тұрған объектілер бойынша саудаласқан тиімді.
"Бағаның негізсіз көтерілгенін нарықтан айтарлықтай жоғары құн, құжаттардың толық болмауы немесе сатушының асықтыруы көрсетеді. Қауіпсіз мәміле үшін банк мақұлдауының болуы, барлық құжаттың тексерілуі және төлемнің тек ресми жолмен жүргізілуі міндетті", - деп қосты маман.